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买房纠纷中的仲裁解读

2013-08-11 08:08:43 浏览次数:3616

来源:南方都市报

购买保险、房产时,在由商家准备好的格式合同中,一堆条款你会细读吗?记者近日从广州市中院组织的商事仲裁司法审查情况发布会上获悉,近3年来该院所收商事仲裁司法审查案件中,超过七成与不动产纠纷有关。“有些条款要用放大镜才能找得到。”广州市中院涉外商事庭庭长姚义堂称,由于商事仲裁实行一裁终局制,仲裁结果法院一般不理,因此合同中是否选择以仲裁方式解决纠纷,消费者要格外留意。

认识误区,致仲裁后的官司量急升

商事仲裁,对许多民众来说是个陌生的事。通俗来说,它主要指从事经济贸易活动的双方,在自愿基础上达成协议,约定产生纠纷后提交非司法机构仲裁审理,以求解决纠纷的一种制度和方式。

商事仲裁的司法审查,则是指人民法院对上述仲裁的监督和控制。即或撤销,或承认和执行仲裁裁决。目前我国的仲裁司法审查主要包括对仲裁协议效力异议、撤销仲裁裁决,或不予执行裁决申请的审查。

商事仲裁与司法审判不同,它为了提高解决纠纷的效率,实行一裁终局制。然而在现实生活中,不少当事人对仲裁结果不满,往往认为还可以到法院打官司。“这是认识上的误区。”广州市中院副院长余明永称,为此许多当事人在签订合同时,对其中的仲裁条款未加留意,在发生纠纷后,才到法院申请确认仲裁协议无效。

余明永称,基于上述误区,从2011年至今,3年来广州市中院新收的仲裁司法审查案件每年增幅均超过20%,呈急速上升状态。

“法院一般不会理仲裁的事”

尽管法院负责对商事仲裁进行司法审查监督,但不代表当事人不满仲裁结果还可以通过打官司解决。“一般来说,法院不理仲裁的事。”广州市中院涉外商事庭庭长姚义堂介绍,根据新修改的民诉法规定,法院只负责对商事仲裁的程序性问题进行审查,如没有仲裁协议、仲裁庭组成或程序违反法定程序、仲裁员在办案时有索贿受贿或徇私舞弊枉法裁决等情形。

至于仲裁员对法律适用是否准确,仲裁思路是否与法院法官审判思路有差距等,“这些实体方面的内容法院是不进行审查的”。姚义堂介绍,商事仲裁与司法审判是两种平行解决纠纷的方式,前者讲究效率,后者的救济途径更完善,各有所长,“法院要尊重仲裁结果”。

仲裁后闹到法院,房产纠纷超七成

广州市中院披露,从2011年至今,该院共新收仲裁司法审查案件601件,结案503件,收案量与结案量均逐年递增。从仲裁案件所涉及的纠纷类型来看,主要涉及与不动产相关的纠纷,占72 .16%,其次为合同纠纷,比例为26.22%。

从案件的审理结果来看,法院裁定撤销仲裁裁决和广州仲裁委员会重新仲裁的案件共27件,占同类结案数的8.49%;裁定不予执行仲裁裁决的案件6件,占同类结案数的7.79%;否认仲裁协议效力的案件共10件,占同类结案数的7.52%。

“这样的撤裁率,说明广州仲裁机构仲裁案件的专业水平较高,绝大多数申请均被驳回。”广州仲裁委发展部部长钟晓东女士称,但自2012年开始,法院对该类案件作出的撤裁率和不予执行率有所上升。

案例

开发商逾期交楼涉违约要求确认仲裁协议无效被驳回

2011年1月27日,业主杜女士与广州某公司签订商品房预售合同,购买了后者位于越秀区环市东路的一处房产。双方在合同中第三十条约定,如发生争议,由当事人协商解决,协商不成的,按下列第一种方式解决:1.提交广州仲裁委仲裁;2.依法向人民法院起诉。之后,由于开发商与承建商之间存在纠纷,导致开发商逾期未能交楼。杜女士在维权时发现合同内既选的是仲裁条款,遂依此向广州仲裁委提出仲裁申请,获受理。

据广州市中院法官介绍,该案中开发商为了等待与承建商之间另一场官司的结果,以求明确了承建商的责任后,不用对杜女士承担违约责任,故设法拖延时间。开发商见仲裁委受理了纷争,担心一裁终局己方败诉,遂赶紧就与杜女士的仲裁一事诉至法院,并以“仲裁协议约定事项和范围不明确”为由,要求法院裁定合同中的仲裁协议无效。

广州市中院经审理认为,双方在合同中所列的仲裁协议条款是双方真实意思的表达,范围明确,故作出确认有效的最终裁定。据法官称,该案中法院也仅能就当事双方所提起仲裁的程序问题进行司法审查,对具体纠纷内容无权做出判决,具体内容还得由广州仲裁委进行审理。

法官提醒

买房买保险时,注意仲裁协议条款

广州市中院涉外商事庭庭长姚义东认为,商事仲裁不像诉讼那样具备完善的司法救济渠道,一旦裁决当事人再翻盘可能性很小,因此民众在买房买保险等签合同时,尤其要注意对协议解决纠纷方式的选择。

“在许多格式合同中,有关仲裁选择条款要用放大镜才能找到。”姚义东提醒,类似仲裁协议条款往往被夹在大量繁琐的格式条款中,消费者稍不注意就容易错失选择权利,等到发生纠纷了会很被动。是选择仲裁条款,还是选择诉讼条款,要谨慎。而钟晓东则称,目前市场普遍所见的房产交易等格式合同中,房管局等主管单位都会要求开发商按照一定的标准制定合同,其中对解决纠纷模式的约定,会要求合同制定者提供选择项。

人大代表的疑惑

仲裁审理不公开,外界如何监督?

据介绍,商事仲裁与国家司法审判不同,是由双方当事人对有处分权的私权争议,以仲裁协议的方式提交给居中机构处理,带有民间性。仲裁一般不公开审理,不允许旁听,只有经双方当事人协议公开的除外。

多名广州市人大代表在听取了广州市中院发布的情况后提出疑惑,仲裁审理不公开,外界如何进行监督?

钟晓东指出,仲裁审理的案件类型主要是民商事案件,大多涉及到大型公司的股权、贸易纠纷,尤其在专利和知识产权领域,很多时候涉及商事秘密、专业技术等,公开庭审不利于保护。包括公司之间的长期合作关系,也希望通过不公开庭审继续有合作的机会和空间,这是仲裁的特色。

另外钟晓东介绍,商事仲裁目前已实现了审理同步录音录像,纪检部门也会进行监督。

仲裁员都是兼职,如何保证仲裁水平?

商事仲裁的仲裁员实行兼职制,由各仲裁机构根据仲裁法规定从有关方面进行聘任。这一规定也引起了人大代表的疑惑,仲裁员的专业水平有保证吗?

钟晓东解释,广州仲裁委聘任的仲裁员,都是从事了法律行业十多年的精英,其专业水平是有保证的。其援引广州市中院的数据称,广州仲裁委2012年全年受理案件4937件,当事人前往法院申请司法审查的只有267宗,“对仲裁不服的比例仅5‰左右”。

“商事仲裁实行的是市场淘汰机制,如果一家仲裁机构的水平得不到市场认可,我们这些工作人员就会丢饭碗。”钟晓东认为,由于商事仲裁实施协议管辖,如果仲裁机构公信力不足,当事双方就会选择其它机构。其援引国务院发布的数据称,广州仲裁委受案标的和数量已经跃居全国第一,2012年标的额达到80.1亿元。

实行一裁终局制,万一弄错怎么办?

一裁终局,人民法院对仲裁结果一般不理,只负责对程序进行司法审查。那如果仲裁的案件在实体上确实存在较大瑕疵,甚至偏离了基本事实怎么办?

钟晓东称,诉讼实行二审终审制,当事人不服甚至可以申请再审。而仲裁实行的一裁终局模式,当事人不服只能向法院提起司法审查程序,对司法审查结果不能再上诉、申诉、抗诉。

“仲裁作为解决纠纷模式的最突出价值,就是经济和便捷,若还能二审或再审,那仲裁的特点就名存实亡了。”钟晓东称,即便在救济渠道上仲裁有它的局限性,但《仲裁法》第58条规定“违背社会公共利益的”,法院可以撤裁,“法律还是规定了兜底条款的”。

 

 

( 编辑:min)
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