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房屋租赁争议案

2013-07-07 10:13:42 浏览次数:2232

案例名称:房屋租赁争议案

案例编号:arb130224cietac2012

案例类型:租赁

裁决机构/年份:贸仲/2012

关键词:租赁 合同 租金 押金 实际入住 无效合同 商业贿赂

案例摘要:

出租方与承租方签署了房屋租赁协议,双方约定了租金、押金、提前解除合同等事项。后,承租方提前解除了合同并拖延支付租金,双方产生了争议。承租方认为本案租赁合同未实际开始履行,未曾和承租方或承租方指定之居住人办理任何出租房屋交接和出租房屋钥匙交付之手续,承租方指定居住人将物品放置在租赁房屋内本质上形成了一个保管关系,被申请人指定之居住人为了搬走物品已经向申请人支付了一笔费用,申请人保管物品已经获得了适当的补偿。租赁合同签订过程中存在商业贿赂行为,本案合同属于无效合同。出租方认为本案租赁协议合法有效,申请人已经履行出租义务,被申请人行使了租赁协议中的权利。经协商不成,出租方提起仲裁,要求承租方支付相应租金、律师费、差旅费、仲裁费。

裁决书内容

(当事人名称已进行技术处理,如有雷同,纯属巧合)

申  请  人:庆加

被 申 请 人:电气公司

一、案 情

2011年6月1日出租方与被申请人签署了《租赁协议》,约定将某区2单元901室的房屋及其设备、设施在清洁、良好和可租用的状态下租给被申请人。租金为人民币24,000元/月,租期为12个月,自2011年8月1日起至2012年7月31日止。双方约定本协议押金为人民币10,000元,在申请人收到押金后同意被申请人于2011年6月5日前将其自带物品搬入该房屋。被申请人在租赁期开始前不得在房屋内居住。本协议签订后,因被申请人原因而提前终止本协议(不可抗力除外),需提前30日通知申请人,押金不予退还。

后,双方在履行本合同的过程中,产生了争议,经协商不成,申请人遂提起本案仲裁,并要求裁决如下:

被申请人向申请人支付自2011年8月1日至2011年9月6日租金人民币29,600元;

被申请人向申请人支付人民币5,000元以补偿申请人花费的律师费;

被申请人向申请人偿付为办理本案支出的差旅费;

被申请人承担本案仲裁费。

申请人提出的事实和理由如下:

本案租赁协议已生效,双方应该严格按照租赁协议履行义务。根据合同法第32条、第44条第一款规定,合同自当事人签字盖章之日起生效,故在合同生效之日起,当事人即享有合同权利,并承担合同义务。双方租赁协议11.3条也约定,合同自当事人签字盖章之日起成立并生效。双方于2011年6月1日签字盖章后,该合同即发生法律效力。因此,无论根据《合同法》之规定,还是本租赁协议之约定,该租赁协议均已生效,合同双方均应严格履行合同条款,承担义务和享受权利。

本案租赁协议已经开始履行。

申请人已经履行出租义务。

申请人已经提供了房屋供被申请人使用,并履行了方便被申请人存放物品、居住等义务,申请人尽管没有收到租金,但也严格按照租赁协议2.2条约定,允许被申请人之指定居住人于2011年6月5日前将其自带物品搬入该房屋。其自带物品体积大约20立方米,放入该房屋后,该房屋已无法居住。以上行为足以证明申请人已按合同积极履行了应尽的出租义务。

被申请人行使了租赁协议中的权利。

被申请人也按照协议中第2.2条的约定内容在该房屋中放置个人物品。租赁协议2.2明确约定申请人同意被申请人将自带物品于2011年6月5日搬入租赁房屋,被申请人的确将所属物品放置于房屋内,是行使居住权利的体现。

根据租赁协议3.3条规定,被申请人的第一次付款时间应为2011年7月10号。但是申请人在2011年7月10日后多次查看银行账户,在没收到按合同约定的付款时,于2011年7月15日通过居间方联系被申请人,催促付款,得到的答复是,被申请人公司内部的付款流程批准人在新加坡,且在外出差,请申请人再等一等。后申请人多次催促,得到的仍是各种理由的推脱。这一事实证明,被申请人在已经享受了合同的权利后,并没有履行合同规定的按时交房租的义务,已构成了对租赁协议的根本违约,并且损害了申请人在租赁协议下应该享有的收取租金的权利。

根据当事人双方租赁协议规定,租期自2011年8月1日起算,但被申请人于2011年8月6日书面通知申请人解除租赁协议。根据租赁协议第4.2款之约定,协议签订后,因被申请人原因而提前终止本协议,需提前30日通知申请人,押金不予退还。申请人收到被申请人盖章日期为2011年8月6日的通知,实为被申请人提前30天解除租赁协议的通知。按照双方签署的租赁协议约定,合同解除日为2011年9月6日,因此2011年8月1日至2011年9月6日期间的租金应正常支付。数额的计算参照双方当事人签订的合同规定的租金数额(根据合同第3条第1款的规定(见附件4),每月24,000元)折算,即每日800元,具体计算标准为每日租金800*37天; 另外,被申请人在书面通知上提到的提前电话和短信通知解除协议,没有事实和证据支持,申请人不予认可。

被申请人支付居间方房地产经纪公司人民币10,000元的居间费用,此行为已经明示被申请人对自身违约行为的认可。根据租赁协议第6条约定,如任意一方因违约而造成居间方未能获得全部或部分居间服务费,居间方有权直接向违约方追索居间服务费。被申请人支付居间费给居间方,正是被申请人违约后的主动支付行为及居间方基于被申请人的违约而向其的追索行为所致。

被申请人对申请人的仲裁请求和提交的证明材料,发表主要答辩意见如下:

被申请人认为本案租赁合同未实际开始履行。自2011年6月1日租赁合同签署之日始至2011年9月6日,申请人未曾和被申请人或被申请人指定之居住人办理任何出租房屋交接和出租房屋钥匙交付之手续,因此被申请人或被申请人指定之居住人在2011年8月1日(正式租赁期的起租日)至2011年9月6日之间从未在此出租房居住过,即被申请人与出租方于2011年6月1日签订的租赁合同未能实际开始履行。被申请人在2011年8月1日至2011年9月6日之间未曾获得和行使在出租房内居住之权利,因此被申请人认为被申请人相应地没有支付2011年8月1日至2011年9月6日之间房租租金之义务。此外,租赁协议4.2无论中文条款还是英文条款,只要求如果被申请人提前终止协议,需提前30日通知申请人,押金申请人不予退还。此条款并未要求被申请人在提前30日通知的同时还必须额外支付此30日通知期的租金。何况被申请人在2011年8月1日至2011年9月6日之间并未在出租房屋内实际居住过(出租房屋的钥匙从未交付给被申请人及被申请人指定之房屋居住人)。

被申请人不认可自2011年6月5日起申请人已经履行了出租义务;被申请人亦不认可自2011年6月5日起被申请人已经行使了在租赁房屋中居住的权利,理由如下:

租赁协议2.2条款明确规定:“乙方(即被申请人)在租赁期开始前(即2011年8月1日前)不得在房屋内居住”。因此, 2011年6月5日,在被申请人指定居住人将他的私人物品放入租赁房屋后,申请人随即把房门锁上,自行保管房屋的钥匙,未和被申请人及被申请人指定居住人办理任何房屋、房屋附属设施设备以及房屋钥匙等的交付手续。自2011年6月5日起,被申请人及被申请人指定之居住人未曾得以进入该租赁房屋实际生活及居住,亦未获得机会使用租赁合同附件中约定的房屋附属设施及设备(房屋附属设施、设备清单见租赁合同第10页)

虽被申请人指定之居住人将物品存放在租赁房屋内,也不能说明被申请人已经享有租赁合同中约定的对房屋的完整的使用权:

其一,由于房屋钥匙和房屋始终处于申请人控制下,被申请人根本不可能使用房屋。在2011年6月1日至2011年9月6日之间,申请人对租赁房屋及设备、设施具有完全的支配权和控制权(房屋钥匙在申请人手中,没有交付给被申请人及被申请人指定居住人)。因此,不排除申请人在此期间将房屋出租给他人使用和居住并获得收益的可能;不排除申请人在此期间使用该房屋及其设备设施并自行居住的可能;也不排除申请人授权他人使用该房屋及其设备设施并进行居住的可能;或其它申请人使用该房屋及其设备设施的情形。(注:被申请人指定居住人在此期间寄存在此房屋中的私人物品仅为10立方米左右,相当于一个长、宽、高均约为2.15米的箱子的体积,占整个租赁房屋体积的3%左右,因此对其他人使用该房屋及其设施设备的影响程度不大)

其二,被申请人指定之居住人将物品放置在租赁房屋内本质上形成了一个保管关系,而不是房屋租赁关系,尽管这一保管关系是由租赁关系产生的。

其三、被申请人指定之居住人为了搬走物品已经向申请人支付了一笔费用,申请人保管物品已经获得了适当的补偿。因此,申请人以保管物品为由要求支付租金也是不合理的。

关于解除租赁合同的时间问题。因重要人事变动(原定在2011年8月1日入职的被申请人指定的房屋居住人被被申请人解除聘约),被申请人在2011年7月5日通知居间方并要求转告出租方,自2011年7月5日起解除三方签订的租赁协议,居间方也即时进行了转达(居间方可作为证人,居间方联络人肖女士的名片见附件2)。建议仲裁庭向居间方联络人肖女士求证。必要时可通过电信部门调出肖女士女士通知申请人的短信来证实被申请人是否说谎。正因为担心申请人事后否认未接到由居间方代为转达的通知,被申请人在2011年8月6日追加了一份书面通知,虽然在租赁合同里并未要求被申请人在提前解约的情况下必须以书面形式通知申请人。此外,租赁协议11.3条规定,中英文之条款具有同等法律效力。租赁协议4.2条英文条款明确说明,在租赁期内提前终止本协议需提前30日通知,而本租赁协议的租赁期为2011年8月1日至2012年7月31日。2011年7月5日被申请人通知居间方和出租方解除租赁协议时租赁期尚未正式开始,因此无需提前30日通知。

假设仲裁委员会最终裁定被申请人支付2011年8月1日至2011年9月6日之租金,被申请人将保留向出租方追索在出租房屋中居住相应天数(共37天)的权利。同时,被申请人将保留要求出租方支付全部居间费(RMB10,000)给居间方的权利(此笔费用被申请人已经于2011年7月25日替出租方支付给居间方)。

庭审之后,被申请人又提出以下答辩意见:

租赁合同违反国家法律法规的强制性规定,属于无效合同。被申请人注意到:几乎在签订租赁合同的同时,被申请人指定的实际居住人弗兰克、中介方以及申请人又签订一份三方协议,二份协议结合起来,足以证明:申请人作为租赁服务的提供者,采用隐瞒真实的租赁费用、账外私下提供租金回扣的形式,为弗兰克输送非法收益,实质属于商业贿赂行为。

这一贿赂行为违反了《反不正当竞争法》第八条关于【禁止商业贿赂】的强制性规定,即“经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在帐外暗中给予对方单位或者个人回扣的,以行贿论处”。故按照《合同法》第五十二条第五款的规定,租赁合同应属于无效合同。

审理合同违约纠纷的前提是该合同必须是有效成立的。合同既然无效,再审查合同双方有无违约就没有意义,在此请求驳回申请人的仲裁申请。

申请人依据一个无效的租赁合同、要求被申请人为一个从未实际使用过的房屋支付租金,这一要求是毫无事实和法律依据的。同时,造成合同无效的责任方是申请人,而且也正是申请人的商业贿赂行为迫使被申请人解除了与弗兰克的工作合同,损失了10,000元的中介费,另外10,000元押金还被申请人没收,这已经给被申请人相当的经济损失,对此被申请人将保留另行提出仲裁申请、要求申请人赔偿损失的权利。

被申请人的提前解除协议通知是对事实的误认,不应成为反对被申请人的事由。

纠纷发生后,被申请人一方在未充分了解事实的情况下,通过提前解除协议通知,承认构成违约行为、并同意申请人没收押金,这一通知是被申请人在未能认识到租赁合同实属无效的情况下所作出的一个错误反应,这一误认不能改变租赁合同无效的事实。

诚如法盲即使不知法,但犯法仍会被惩罚一样,司法和仲裁审理要关注的是纠纷的原委和本质,被申请人对法律事实的错误认识和错误反应不应当成为在案件审理过程中反对被申请人的理由,具体到本案审理过程中,应当关注的则是租赁合同本身的无效性和申请人贿赂行为的违法性,而不是承租方对事实的错误反应。

综上,租赁合同是无效合同,故应驳回申请人的仲裁申请;即使在租赁合同被认定有效、被申请人违约的情况下,被申请人也无义务支付任何租金,而且申请人在事实上也已经获得合理的违约金补偿和保管费用。

申请人庭后补充要点如下:

三方协议是居间方建议出租方(申请人)和承租方(被申请人)的指定居住人弗兰克签署的,目的是给出租人和居住人提供方便,出租人不必为居住人从租金中负担诸如水电费和会所之类的花销,居住人可以自己安排这类花销。这三方协议是出租人(申请人)在签租赁协议时主动向承租人代理人张女士提及的(否则被申请人拿不到这份三方协议),弗兰克在给被申请人的邮件中也如实地详细地描述了此事(见被申请人提交的证据)。因此申请人认为针对这份三方协议,没有任何人存在欺诈行为。反而是张女士,想利用此事,达到不可告人的和不能被人理解的目的。从张女士离开被申请人公司这一事实,说明被申请人公司内部管理是多么混乱。申请人也因为被申请人的混乱管理行为遭受了不应承受的经济损失。

租赁协议签订后,被申请人即享有租住权利,其是否实际居住是被申请人自己的选择,并不影响协议生效履行及双方的权利义务。根据北京房屋租赁市场的通常惯例,首期租金的交付时间即为房屋钥匙的交付时间。被申请人及其指定居住人在放置个人物品完毕后未按照租赁协议支付租金。因此,对于被申请人未能拿到钥匙行使租住权利,申请人并无过错和责任。

综上所述,本租赁协议合法有效,被申请人无故拖延支付租金及解除协议的行为给申请人造成了经济损失,请仲裁员公正裁决。

二、仲裁庭意见

(一)关于本案审理所适用的法律

租赁协议第十条规定,本协议受中华人民共和国法律的管辖,因此,本案审理的准据法是中华人民共和国的法律。

(二)关于本案协议的效力

被申请人在答辩中指出,本案租赁协议违反中国国家法律法规的强制性规定,属于无效合同,理由是被申请人指定的实际居住人弗兰克、中介方和申请人在几乎签订租赁合同的同时,又签订了一份三方协议。申请人作为租赁服务的提供者,采用隐瞒真实的租赁费用、帐外私下提供租金回扣的形式,为弗兰克输送非法收益,实质上属于贿赂行为。被申请人认为,申请人的这一行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条关于禁止商业贿赂的强制性规定,即“经营者不得采用财务或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在帐外暗中给予对方单位或者工人回扣的,以行贿论处。”故按照《合同法》第五十二条第五款的规定,租赁合同应属于无效合同。

申请人认为,根据《中华人民共和国合同法》的规定,合同自签字盖章之日起生效,本案中租赁协议已生效,对方应严格按照租赁协议履行权利义务。签订三方协议是居间方建议申请人和被申请人的指定居住人弗兰克签署的,目的是给出租人和居住人提供方便,出租人不必为居住人从租金中负担诸如水电费和会所之类的花销,居住人可以自己安排这类花销。这三方协议是出租人(申请人)在签订租赁协议时主动向承租人代理人张女士提及的,弗兰克在给承租人公司的邮件中也如实详细地描述了此事。因此,申请人认为针对这份三方协议,没有任何人存在欺诈行为。

仲裁庭注意到,租赁协议3.1条关于租金标准规定是月租金人民币24,000元/月,本案涉及的水电煤费、本地电话费、本地电话安装费等费用包含在月租金中。租赁协议没有明确规定这些水电费等费用的具体标准和数额。仲裁庭也注意到,从仲裁中双方陈述和提供的证据材料来看,被申请人在签订租赁协议时并没有对水电费等费用的标准和数额提出异议,双方也没有约定在协议履行中要结算这些费用。因此,仲裁庭认为,就水电费等费用,双方是采取不约定数额和包含在租金总额中的方式并由被申请人按季度支付给申请人,申请人由此获得了这些费用按本身用途的支配权,也即是说,申请人可以决定自己去交这些费用,也可交由居住人弗兰克去交。所以,申请人与弗兰克及居间人签订三方协议规定支付这些费用给弗兰克,并不构成回扣和贿赂。至于三方协议规定支付弗兰克这些费用的数额7,800元是否合理的问题,仲裁庭注意到,被申请人提供了相关电子邮件证据提及三方协议涉及的这些数额,被申请人也在仲裁答辩中指出申请人给弗兰克 7,800元使自己损失6,000元,也指出弗兰克曾向被申请人承认此7,800元是他为了谋求个人利益而赚取的房租差价,但是这些邮件内容和被申请人的观点并不能构成证明7,800元不合理的证据,也即是说,被申请人并未出具证据证明这些水电等费用的合理价格是多少。综上所述,仲裁庭认为,本案租赁协议是各当事人在协商一致的基础上签订的,内容不存在法律规定的无效情节,是合法有效的。被申请人关于申请人与弗兰克签订三方协议属于商业贿赂行为因而租赁协议无效的主张不能成立。因此,仲裁庭对被申请人的这一答辩理由不予支持。

(三)关于被申请人提前终止合同的问题

申请人称被申请人于2011年8月6日书面通知申请人解除租赁协议,被申请人称其因重要人事变动于2011年7月5日通知居间方并要求转告申请人从2011年7月5日起解除三方签订的租赁协议,居间方也即时进行了转述,可由居间方的联络人肖女士女士作为证人。仲裁庭注意到,被申请人并未出具证据证明其于2011年7月5日提出解除租赁协议,而申请人提供的仲裁申请书证据5中被申请人致申请人和居间方的《通知》的日期为2011年8月6日,通知中空白处还有被申请人的张女士写给肖女士的信,日期也是2011年8月6日。因此,仲裁庭认为,被申请人提出解除租赁协议的时间应该是2011年8月6日。

关于被申请人提前解除租赁协议的原因,被申请人在前述《通知》中写明是因重要人事变动,在仲裁中提出是因为申请人与弗兰克及居间人在被申请人未参与的情况下另外签订三方协议,造成被申请人损失。根据前述仲裁庭对于租赁协议效力的分析和认定,仲裁庭认为,被申请人没有提出证据证明申请人存在违约导致被申请人有权解除合同的情形,因此,被申请人应依据租赁协议的规定承担提前解除合同的责任。

(四)关于申请人租金的仲裁请求

申请人称,申请人已经依照租赁协议的规定将房屋处于可供使用的状态,被申请人指定的居住人弗兰克已将物品存放在房间内,但被申请人没有按照租赁协议的规定在2011年7月10日前支付第一次租金,虽经多次催促,被申请人仍推脱未付,已构成根本违约。根据租赁协议第4条第2款的规定,被申请人单方面提前终止协议,需提前30日通知申请人,且押金不予退还。而被申请人于2011年8月6日告知申请人其终止租赁协议,根据以上条款,被申请人已支付的押金不予退还,且应支付2011年8月1日至2011年9月6日的租金。

被申请人认为,尽管弗兰克曾将部分物品存放在租赁房屋内,也不能说明被申请人已享有租赁合同中约定的对房屋的完整使用权,理由如下:其一,房屋钥匙和房屋始终处于申请人控制之下,被申请人不可能使用房屋;其二,弗兰克的物品放置在房屋内在本质上形成了一种保管关系,而不是租赁关系;其三,弗兰克搬走物品时已向申请人支付了4,000元的费用,申请人的保管行为已得到了补偿。此外,租金的本质是租赁方为获得房屋的使用权而支付的对价,被申请人没有使用过房屋,所以没有义务支付租金。因此,被申请人认为,申请人要求被申请人在事实上没有居住房屋的情况下支付租金是不合理的。

针对被申请人关于申请人未交付钥匙和未实际居住房屋的观点,申请人认为,租赁协议签订生效后,被申请人即享有租住权利,其是否实际居住是被申请人自己的选择,并不影响协议生效及双方的权利义务。根据北京房屋租赁市场的通常惯例,首期租金的交付时间即为房屋钥匙的交付时间。被申请人及其指定居住人在放置个人物品完毕后未按租赁协议支付租金。因此,对于被申请人未拿到钥匙,申请人并无任何过错和责任。

仲裁庭注意到,根据租赁协议的规定,租赁期自2011年8月1日开始,经协商,在申请人收到押金后同意被申请人将物品搬入房屋。被申请人在租赁期开始前不得在房屋内居住。因此,仲裁庭认为,弗兰克将部分物品放置在租赁房屋内是依据租赁协议第2条第2款的约定所为的,这是履行合同的行为,不能单独构成另外的保管关系。仲裁庭还注意到,被申请人并未如约按期交付首期租金的事实,被申请人没有予以否认。被申请人在仲裁中没有出具在租赁期开始后向申请人请求交付钥匙和申请人拒绝交付的相关证据。仲裁庭认为,在此种情况下,根据租赁协议,租赁期开始后,被申请人有权居住租赁房屋同时也有义务支付租金。仲裁庭注意到,租赁协议4.2条和7.1条的规定,因被申请人的原因提前终止协议,需提前30天通知申请人,押金不予退还;申请人提前收回房屋,应提前30天通知被申请人,申请人应将已收取的租金余额和押金退还被申请人,并支付数额相当于押金的100%的违约金。仲裁庭认为,根据协议的这些规定,可以得出结论,无论任何一方提前终止协议,都将承担延后30天的房屋租金的相关责任,这个责任对于押金和相应的违约金而言是不同的和相互独立的。对于被申请人来讲,提前终止租赁协议,应该承担延后30天的房屋租金,这笔租金不能由于押金的支付而予以抵销。因此,仲裁庭认为,被申请人于8月6日提出提前终止合同,根据租赁协议的规定,被申请人应知合同将于2011年9月6日终止且被申请人需承担此期间的租金。而在此期间内,被申请人并未提出入住房屋的请求。被申请人是否实际入住并不影响租赁合同规定支付租金的义务,被申请人不能以未实际居住为由拒绝支付此期间的租金,也不能以已支付10,000元的押金为由不支付此笔租金或抵销相应数额的租金。仲裁庭也注意到,被申请人提出,不排除申请人此期间自用或者让别人居住房屋及使用设施设备的可能性,但是被申请人并未就此提出证据加以证明,因此,仲裁庭对此主张不予支持。

由此,仲裁庭认为,申请人要求房屋租金的仲裁请求是合理的,被申请人应按照租赁协议的规定,向申请人支付租金。关于租金的数额,仲裁庭审查核实了申请人关于租金请求的计算依据,其计算公式为:参照双方当事人签订的合同规定的租金数额(根据合同第3条第1款的规定(见附件4),每月24,000元)折算,即每日800元,具体计算标准为每日租金800*37天。根据租赁协议租金的月租总额,同时根据8月1日起租、8月6日提前解约以及2011年8月份的天数等情节,仲裁庭认为,申请人关于29,600元的租金请求计算合理,仲裁庭予以支持。

(五)关于被申请人支付的居间费

被申请人称,其于2011年7月25日代替申请人支付了全部居间费10,000元给居间方,避免了申请人在居间费方面的损失,承担了因其提前解除租赁协议的相应责任。仲裁庭注意到,被申请人在答辩书中提出保留另行提出仲裁申请、要求申请人赔偿损失的权利,因此,仲裁庭认为,在本案中,仲裁庭不审理此笔居间费的事项。

(六)关于申请人的其他仲裁请求

由于申请人没有就律师费和为办理本案支出的差旅费提供证据,仲裁庭对申请人的这两项仲裁请求不予支持。

关于本案仲裁费,鉴于仲裁庭前述分析和认定对于申请人仲裁请求的支持情况,仲裁庭认为,本案仲裁费应由被申请人承担90%,由申请人承担10%。

三、裁  决

本案仲裁庭裁决如下:

被申请人向申请人支付人民币29,600元的租金;

本案仲裁费人民币20,000元,由被申请人承担90%,计人民币18,000元,由申请人承担10%,计人民币2,000元,由于本案仲裁费已由申请人先期支付并予以冲抵,被申请人应该向申请人支付人民币18,000元;

驳回申请人的其他仲裁请求。

以上被申请人应向申请人支付的款项,被申请人应于本裁决生效之日起30天内支付完毕。

本裁决为终局裁决,自作出之日起生效。

(裁决完)

 

 

(作者:中国仲裁网 编辑:min)
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