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租赁合同争议仲裁案件

2012-03-20 04:52:46 浏览次数:1819

案例名称:租赁合同争议仲裁案

案例编号:arb120105bj2008

案例类型:租赁合同

裁决机构/年份:北仲/2008

关键词:租赁 合同 欠付租金 拆改房屋结构 合同终止

案例摘要:

出租人与承租人签订了租赁合同。根据该合同,承租人租赁了出租人所有的××中心2302室的房屋作为办公使用。合同约定的租金支付方式是“支票形式”。具体付款流程是,由承租人将转账支票交给中介公司,然后中介公司再将其调换为现金支付给出租人。在合同履行期内,出租人以承租人欠付租金,并擅自拆改房屋结构为由对承租人提起仲裁。出租人提起仲裁的请求是,终止租赁合同,支付欠付房租,并恢复原状。被申请人答辩称其无故意违约行为,申请人终止合同无事实和法律依据。

裁决书内容

(当事人名称已进行技术处理,如有雷同,纯属巧合)

    人:李×

被 申 请 人:北京××国际会展有限公司

 

一 案   

 

2007215,申请人(甲方,出租人)与被申请人(乙方,承租人)签订本案合同,合同约定申请人将其所有的位于北京市朝阳区×中心×座2302室的房屋及设施租赁给被申请人作为办公使用,房屋为毛坯状态。租赁期限为五年,自200751日至2012430日。

合同第3.3条约定,被申请人交纳房屋租金应每十二个月支付一次,首期租金及保证金应于200731日前支付给申请人,以后每次付款日期应在每年425日之前,申请人收到后五个工作日内提供发票,付款方式可选择如下:(1)汇至甲方指定的银行帐号;(2)以现金方式;(3以支票形式。

合同第七条解除合同中7.1条约定,被申请人有下列行为之一的,申请人收回出租房屋,本合同终止。申请人扣留被申请人已付保证金,被申请人付清本租约项下的所有应付费用后,申请人退还被申请人未满期约的租金。该条A项为“未得甲方(申请人)同意将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途;”。

申请人提起仲裁称:

被申请人本应于每年425日前向申请人支付下一年的房租,而至今被申请人已拖欠申请人三个月房租共计46269元。申请人的权益受到了严重的侵害,使申请人签订合同的目的不能实现。被申请人这一行为不仅违反了合同约定,也违反了合同法第94条第4款的规定,申请人请求裁决终止本案合同。

被申请人在装修承租房屋时,未经申请人书面同意擅自拆改房屋结构,将该房屋与×中心C2303室之间的隔断墙打通并改建成一个过门。被申请人这一行为违反了双方签订的合同第6条第2款和第7条第1款第1项的规定。

鉴于被申请人存在以上违约行为,申请人特提出仲裁申请,其仲裁请求如下:

1.被申请人支付20085月至20087月房租46269元;

2.被申请人将其擅自拆改的位于北京市朝阳区×中心C2302室恢复原状;

3.终止申请人与被申请人签订的《写字楼租赁合同》;

4.本案仲裁费用由被申请人承担。

被申请人答辩称:

(一)被申请人应申请人的安排暂未支付房租,没有违反本案合同的约定,且被申请人也不可能故意违约。被申请人于2008424日、425日、29日及54日三次通知申请人去北京×房地产中介公司领取20085月至2009430日房租,按照合同第3.3条约定,租金支付必须以支票形式支付,但申请人以不在北京及不能收支票为由,说先不用支付上述房租。被申请人未付房租完全是按照申请人的指示,并无被申请人逾期支付租金的违约行为。被申请人将承租的申请人的房屋作为登记住所地,准备长期使用,不可能无故不交纳房屋租金。

(二)被申请人是在申请人授权下按照装修图进行的装修,且装修图已通过本案房屋所在物业的审批,并未擅自拆改本案房屋结构。本案争议的房屋归×物业公司管理,该物业要求楼内房屋装修前必须提供业主的装修授权书,还需提供装修图报物业审批。被申请人对房屋装修前,得到了申请人的授权书,通过了物业对装修图纸的审批,装修所需报物业审批的手续均在物业存档。申请人在被申请人装修和第一年租赁期间,对本案房屋的装修和改动从未提出异议,已经认可了房屋装修现状。被申请人不存在擅自拆改房屋结构的行为,未违反合同第6.2条和7.1A项的规定。

(三)申请人终止合同没有事实根据和合同依据,应当继续履行合同。申请人的真实目的是为了增加房租。但本案合同约定房屋租赁期是从200751日到2012430日,在签此合同时申请人就应该考虑房租存在的市场风险,但既然在合同有效期内,双方就应按合同执行,而不是找理由终止合同。申请人应继续履行合同。

申请人庭后提交了书面的代理意见,其主要内容为:

1.被申请人提供的录音证据试图证明其主动向申请人缴纳2008年至2009年的房租。申请人认为被申请人在明知申请人完全不能接受转账支票且合同中并没有明确规定房租付款方式的情况下而故意为之,这种行为恰是一种变相拖延时间的行为。而在其录音证据中指出的申请人要求提高房租的录音,经申请人辨认此录音非当时双方的完整通话录音,属于被申请人的删节版录音,以达到其欲证明申请人想提高房租的目的。录音证据在没有其他有效证据相印证的情况下其效力明显低下,故此申请人请求仲裁庭不予采信。

被申请人在庭审中提交的补充协议,经申请人辨认是双方当时签订合同的补充协议。但申请人认为补充协议中的房租应该是现金形式,否则申请人一样无法收取。且中介公司没有把被申请人提供的转账支票转变成现金的义务,合同及其补充协议也没有这样的规定。

2.被申请人在没有得到申请人同意的情况下擅自拆改房屋结构,这一行为严重违反了双方签订的房屋租赁合同第七条第一款第一项的规定,即合同解除条款的规定。被申请人辩称是在申请人授权下的行为,又举出此行为经过物业公司的验收。申请人是签署了一个授权,但是被申请人为了自己的利益擅自将这个授权扩大,其行为导致严重违反了合同的规定。申请人在此请求仲裁庭裁定被申请人违反合同第七条第一款第一项的规定,解除双方签订的房屋租赁合同。至于物业公司疏忽审查、没有尽职的行为导致了申请人的利益受损,申请人将另案起诉。

被申请人庭后提交了书面代理意见,其主要主张为:

1.由于申请人和被申请人均已知晓该房屋中介不再代收2008年度租金,被申请人几次致电申请人协商支票收款单位,申请人表示将自己安排支票收款公司,然后被申请人再安排付款。此后,被申请人多次主动致电申请人询问何时可以付款,但申请人每次均已在外地出差或有事为由推脱。被申请人对于申请人迟迟不受领租金的行为非常不理解,直到最后,申请人提出涨价又提起仲裁,被申请人才明白申请人想要制造事由以达到非法解除该租赁合同的目的。

2.×中心C座由×物业管理有限公司北京朝阳物业管理中心(以下简称物业)代业主进行管理,该物业批准装修,即应视为业主同意装修。该物业要求在进行楼内房屋的装修前必须提供业主的装修授权书,还需提供装修图报物业审批,上述两项缺一不可。装修中如有擅自拆改房屋内主体结构的,物业不予以发放装修施工证,无装修施工证则不能进行装修。被申请人对×中心C2302室进行装修前,已于20074月取得申请人的授权书,申请人全权授权被申请人的工作人员张×代为办理装修,据此被申请人并非在申请人不知情的情况下擅自进行装修。被申请人也通过了物业对装修图纸的审批,装修所需报物业审批的手续均在物业存档,在被申请人装修期间,该物业没有提出过异议,装修竣工后通过了该物业的竣工验收,这些事实申请人在庭审中均已确认。这些事实均发生在2007年,证明申请人早已知晓,而不是申请人在庭审中声称的200856月份才知道,且申请人对于该物业通过该房屋装修竣工验收的行为也予以确认,显然也就更证明其认可了被申请人对该房屋的装修和改动。

 

二 仲裁庭意见

 

(一)本案争议合同的效力

申请人与被申请人协商一致,并经北京×房地产经纪有限公司作为中介,自愿签订本案争议合同,合同上有申请人本人和被申请人的授权委托人张×的签字,并加盖有中介北京×房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)的骑缝章,合同中亦未有违反国家禁止性规定的内容,故仲裁庭认为,本案争议合同合法有效,对申请人和被申请人均具有约束力。

(二)关于合同的履行情况

根据双方当事人的陈述及有关证据,并经庭审调查,仲裁庭查明本案合同的履行情况如下:

2007215,双方当事人签订本案合同后,申请人将租赁房屋交给被申请人装修。

2007320,被申请人以转帐方式将200751日至2008430日租金185076元通过中介公司支付给了申请人。申请人承认已收到该款项。

200746,申请人签署委托书,其内容为:“本人为×中心C2302业主,现全权委托张×去办理该房屋装修事宜,望物业给予配合。”。被申请人向物业公司提交了装修施工图纸等物业审批所需手续,并获得了施工许可证。租赁房屋在由被申请人装修完毕后,物业给予办理了竣工验收手续。前述事实,申请人在庭审中均予以认可。装修图纸及实际照片显示,被申请人在装修时将2302室与相邻的2303室(被申请人同时租赁的另一套房屋)之间的非承重墙打通改建了一个可通行的过门。

被申请人提交了2008424日至2008519日与申请人八次通电话的电话录音。这些录音显示,2008424日开始被申请人试图通过转帐支票方式向申请人支付租金,但由于中介公司不配合,导致租金至今未能支付,申请人和被申请人在协商解决该问题。这些录音还显示200854日开始申请人提出上涨租金的要求,但为被申请人所拒绝。申请人在庭审中对这些通话录音的真实性无异议,但表示录音可能不完整。然而申请人未能提供证据证明上述录音具体的遗漏事项,仲裁庭对申请人的这一主张不予支持,仲裁庭认可这些录音所反映的双方的意思表示。

无任何证据显示申请人在2008625日之前向被申请人提出了拆改房屋结构的问题。申请人在庭审中声称其曾于200856月份口头向被申请人提出了拆改房屋结构的异议,由于缺少证据佐证,仲裁庭不予采信。现有证据显示,2008625日申请人以律师函的方式第一次向被申请人提出由于被申请人未经申请人同意擅自拆改房屋结构,并因此要求解除租赁合同。被申请人承认已收到该律师函。

(三)关于本案争议的焦点问题

申请人在本案中最主要的请求是要求终止本案租赁合同,其理由和依据有两个,一是被申请人本应于每年425日前支付下一年房租,但被申请人至今未支付,已拖欠三个月房租,申请人因此有权依据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第94条的规定要求终止合同;二是被申请人擅自拆改房屋结构,违反了租赁合同第6.2条的约定,申请人有权依据合同7.1A项的约定要求终止合同。由于双方对于20085月至2009430日房租至今未付和租赁房屋结构改变的事实状况并无异议,因此,本案的争议焦点即在于:1.20085月至2009430日的房租至今未能支付的责任是否在于被申请人一方?2.被申请人是否构成擅自拆改房屋结构?仲裁庭认为,如果上述两个焦点问题的任何一点成立,则申请人即有权根据合同法的规定或租赁合同的约定终止本案租赁合同。如果上述两个焦点问题均不成立,则申请人据此要求终止租赁合同的主张则应予以驳回。

1.20085月至2009430日的房租至今未能支付的责任是否在于被申请人一方?

被申请人提供的其与申请人通话的录音显示,被申请人于2008424日(在合同约定的付款日期之前一天)即要将房租以转帐支票方式通过中介支付给申请人。但由于中介不配合,而申请人又无法接受转帐支票,最终造成被申请人未能向申请人支付租金。这其中又涉及两个问题,其一,被申请人能否以转帐支票方式向申请人支付租金?对此,仲裁庭注意到合同3.3条的付款方式中将第(3)项“以支票形式”下划有横线。被申请人认为该下划线即表明双方协议同意用支票方式付款,而申请人称该横线可能为电脑打印时的错误,不能理解为双方同意选择用支票方式支付租金。仲裁庭认为合同3.3条第(3)项的下划线可以认定为双方约定被申请人以支票形式向申请人支付租金,因为该处的下划线显然不是打印时的笔误,且根据被申请人提供的本案租赁合同的附件一即补充协议约定甲方即申请人委托中介公司代为收取乙方即被申请人的房租及保证金,在收到后十个工作日内将所收的房租存入甲方即申请人指定帐户内。被申请人支付的第一期租金即是以转帐形式通过中介公司支付给申请人的。再者,被申请人提供的录音证据显示申请人亦未对被申请人以转帐支票方式支付第二期租金提出反对意见。因此,被申请人以转帐支票方式支付租金符合合同约定。其二,中介公司未履行配合收取和转付租金的义务,此责任应由哪一方承担?仲裁庭认为,北京×房地产经纪有限公司在本案所涉交易中的地位是作为本案租赁合同双方的共同中介,不是某一方的代理,其未能按其承诺履行相应义务不能归责于申请人或被申请人的任何一方。

综上,仲裁庭认为第二期即20085月至2009430日的房租至今未能支付的责任不在被申请人。

2.被申请人是否构成擅自拆改房屋结构?

由于被申请人在装修时将本案租赁合同项下的2302室与相邻2303室之间的部分非承重隔墙打通加装了一个过门,申请人称其从不知晓,也从未同意被申请人如此拆改房屋结构,因此被申请人的行为构成擅自拆改房屋结构。被申请人则主张其已获得申请人授权和物业的批准,且申请人从未提出过异议。

对双方的这一争议,仲裁庭注意到:(1)本案租赁合同项下的房屋为办公用房,双方订定租赁合同时,房屋处于毛坯状态,被申请人承租后必然要对租赁房屋进行装修,这是申请人在签订合同时可以清楚预见的。(2)申请人于200746日签署了委托书,全权委托被申请人的张×去办理该房屋装修事宜。基于房屋所有者应有的谨慎,申请人在签署委托书之前应当询问被申请人的装修方案,然后再签署委托书。申请人全权委托被申请人职员办理装修事宜,这种概括性授权可以合理地理解为申请人认可被申请人的装修方案。(3)被申请人对租赁房屋的装修方案得到了物业的事先批准和事后验收,这表明被申请人的装修属于正当合理范围之内,符合物业管理要求。而物业对包括申请人房屋在内的楼宇的管理,具备一定的代表业主行使管理职能的性质。(4)本案中的租赁房屋为办公用房,其结构与住宅存在明显差异,相邻房屋之间用非承重墙体简单分隔。基于办公的需要,类似本案被申请人这样将相邻房屋之间的非承重墙打通,将相邻两间房屋连为一体,这种现象在办公楼装修设计中是常见的。(5)本案中并无证据证明申请人在2008625日之前就房屋装修问题向被申请人提出过异议,并且由于本案租赁房屋为办公用房的性质,也不存在申请人将租赁房屋移交给被申请人使用后,申请人就无法查看租赁房屋的情况。因此,即使申请人对被申请人的装修存在异议,也应基于诚实信用原则,及时合理地提出异议,而不能滥用权利,过分迟延地行事。现有证据表明,申请人第一次向被申请人提出拆改房屋结构问题是其2008625日向被申请人发的律师函,此时距被申请人于20074月装修房屋已长达近一年零三个月。

综合以上分析,仲裁庭认为申请人提出的被申请人违反合同约定擅自拆改房屋结构的主张不能成立。

(四)关于申请人的仲裁请求

申请人在本案中提出的仲裁请求主要为终止租赁合同、将房屋恢复原状及支付拖欠的租金。

对申请人要求终止租赁合同的请求,如前所述,由于申请人据以支持该请求的两项主张均不成立,因此申请人依据合同法第944款的规定和租赁合同第7.1A项的约定要求终止合同的请求仲裁庭不予支持。根据合同法第8条的规定,本案租赁合同应当继续履行。

鉴于申请人要求终止合同的请求未得到支持,申请人要求将房屋恢复原状的请求则没有基础,仲裁庭亦不予支持。

对于申请人要求被申请人支付20085月至20087月房租的请求,申请人是基于合同应终止而提出的。由于申请人要求终止合同的主张不能成立,合同应继续履行,且依据合同约定,被申请人应于2008425日前向申请人支付第二期即20085月至2009430日的房租,鉴于申请人在本案中仅请求被申请人支付20085月至7月的房租,因此仲裁庭对于申请人的第一项仲裁请求予以支持,即被申请人应向申请人支付包括20085月至7月在内的第二期房租。仲裁庭认为,合同约定被申请人按年度向申请人支付房租,因此被申请人在向申请人支付20085月至7月房租的同时,还应向申请人支付第二期即20085月至2009430日的其余房租。仲裁庭注意到了双方在按合同履行支付租金义务上的僵持。仲裁庭认为,尽管合同约定了被申请人以支票形式将房租交给中介公司,由中介公司将房租调换成现金交给申请人,但在中介公司拒不履行承诺协助转付租金的情况下,双方应当采取积极措施改变僵持局面。由于申请人为自然人,显然不能接收转帐支票,而被申请人负有支付房租的义务且继续租用着房屋,这种僵持局面对申请人的权益是不利的,因此被申请人应本着诚实信用原则,负有更积极的作为义务以使得申请人可以尽快获得房租,被申请人亦不得滥用其权利。

(五)关于本案仲裁费

鉴于上述分析,根据申请人的仲裁请求得到支持的情况,仲裁庭认为,本案仲裁费用由申请人承担80%,由被申请人承担20%。

 

三 裁   

 

基于上述事实和理由,仲裁庭裁决如下:

(一)被申请人应向申请人支付20085月至7月的房租46269元;

(二)驳回申请人的其他仲裁请求;

(三)本案仲裁费为××元(已由申请人全部预交),由申请人承担80%即××元,由被申请人承担20%即××元。因仲裁费用已由申请人全额预付,故被申请人应直接向申请人支付代其垫付的仲裁费××元;

上述第(一)、(三)项中被申请人向申请人支付的款项共计××元,被申请人应自本裁决书送达之日起15日内付清。逾期支付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理。

(裁决完)

评述:

本案是典型的房屋租赁纠纷案。申请人提起仲裁请求,要求解除租赁合同的依据有两点:一是欠付三个月租金,二是被申请人擅自拆改房屋结构。根据法律规定和合同约定,两个条件中任一项满足,申请人均有权解除合同。

仲裁庭在本案中,综合分析并采纳相关证据后认为申请人终止合同的主张不能成立。

第一,欠付租金是由于第三方(中介)的原因造成的。尽管申请人未能收到相关租金,但被申请人已经按照合同约定将支票交给了中介,履行了其合同义务;

第二,被申请人打通的是非承重墙,这在办公用房装修中很常见。并且,这一拆改行为得到了申请人的概括授权,以及物业公司的事先批准和事后验收。申请人在房屋装修完毕一年多以后才对此提出异议,怠于行使权利。

由此可见,在是否存在违约情形时,应当结合行业惯例、合同目的、双方履约情况,以及是否有过错等因素,综合判断。

  

(作者:中国仲裁网 )
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