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租赁合同争议仲裁案

2012-03-20 04:51:37 浏览次数:1912

案例名称:租赁合同争议仲裁案

案例编号:arb120110bj2008

案例类型:租赁合同

裁决机构/年份:北仲/2008

关键词:租赁 合同 外资限制 出租 工商登记 合同解除 租金

案例摘要:

申请人与被申请人签署《××广场租赁合同》。该合同约定被申请人将其所有的某办公楼313108室出租给申请人使用。租赁场地的用途是作为办公使用。在合同期内,申请人发现,由于该租赁场地的业主是境外机构,在2006年我国《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房【2006171号)出台后,该场地无法办理工商登记。申请人提起仲裁,要求确认合同解除,赔偿损失及律师费。被申请人提出反请求,要求裁决合同解除,支付欠付租金,欠付租金的违约金,以及未履行完毕租期的租金,并要求恢复原状,支付律师费损失。

裁决书内容

(当事人名称已进行技术处理,如有雷同,纯属巧合)

    人:××(中国)贸易有限公司

被 申 请 人:××国际有限公司

 

一 案   

 

20061215,申请人(乙方,承租方)与被申请人(甲方,出租方)签订《××广场租赁合同》,合同约定被申请人将其所有的××广场×座办公楼313108室出租给申请人使用。合同有关条款如下:

第二条租赁用途:承租场地的用途是作为办公使用而不作任何其它用途。

第三条租赁期限:本租赁合同起租日从200721日起计至2009131日届满。(本合同签署日至起租日为装修期。)

第四条1.4款:如乙方对该场地进行了改造装修(尤指空调消系统)租赁期满或本合同提前终止,乙方腾空该场地后,乙方应负责将该场地恢复原状(甲方交付该场地时之标准状态),甲方同意情况下除外。

第四条2款免租期:乙方免租期为200721日至331日。该免租期内,乙方承担物业管理费、水费及其它相关费用,但甲方并不收取租金。

第五条规定:租金每月定为人民币52140元整。租金保证金总额为人民币156420元。

第七条甲方的义务与权利1.1款规定:甲方承诺依法取得该场地产权并有权出租所有面积。

上述合同签订后,申请人向被申请人支付了156420元保证金,对租赁场所进行了装修。20077月,申请人在以该租赁场地为登记营业地办理北京分公司工商注册过程中,北京市工商局拒绝颁发营业执照,双方因此产生争议,协商未果,申请人向本会提出仲裁申请。

申请人称:

申请人委托上海××企业顾问有限公司(以下称“××顾问公司”)为其办理北京分公司的工商注册相关事宜。20077月底,××顾问公司向申请人汇报称,北京分公司的工商注册出现问题,北京市工商局拒绝颁发营业执照,理由是根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006171号),被申请人作为外国公司无权将自有房产出租给申请人,因此申请人不能将租赁场所注册为分公司的办公地址。

基于上述原因,尽管申请人于被申请人签署了租赁合同,但该租赁场所存在权利瑕疵,申请人不能将该租赁场所作为合法的办公/营业地址。

申请人曾多次向被申请人反映不能获取北京分公司营业执照的问题,但被申请人总是敷衍搪塞,并安慰申请人说问题总能够解决,还提供信息说“其他租户能够获得营业执照”。但申请人从未见到被申请人采取任何实质行动解决问题。

至今,申请人仍未能获得北京分公司的营业执照,而且北京市工商局已经明确表示,这种情况是不可能颁发营业执照的。在无法从被申请人处获得积极回复的情况下,申请人不得不主动搬离租赁场所,为北京分公司寻找其他办公场所。

但在申请人搬离租赁场所的时候,被申请人却通知物业管理公司禁止申请人搬离。被申请人并没有因为其不具备出租权利而向申请人表示歉意,反而要求申请人一分不少的缴纳全部租金。

申请人委托××律师事务所于200847日向被申请人发出律师函,告知因被申请人严重违反租赁合同第7条的保证义务,提出解除租赁合同。但被申请人依然拒绝申请人搬离租赁场所,在多次交涉未果的情况下,申请人被迫提起仲裁。

被申请人作为境外机构,在171号文生效后即不能将自有房产出租他人,因此其提供给申请人的租赁场所是有权利瑕疵的。被申请人根本违反了其在租赁合同下的保证义务。申请人请求仲裁庭确认租赁合同已于被申请人收到律师函之日起解除,被申请人应当归还保证金。根据租赁合同第9条第6款的约定和《合同法》第97条的规定,被申请人应当赔偿申请人的相关损失,包括租金、装修费用和延期设立北京分公司的损失,并赔偿申请人前期律师费用。

申请人的仲裁请求如下:

1、请求仲裁庭确认《租赁合同》已经解除,被申请人应当归还申请人保证金156,420元人民币;

2、请求仲裁庭裁决被申请人赔偿损失871,420元人民币;

3、请求仲裁庭裁决被申请人赔偿申请人的律师费支出计人民币300,000元并承担本案所有仲裁费用。

被申请人答辩称:

一、申请人单方解除合同没有事实及法律依据,要求被申请人归还其保证金更加缺乏合同及法律依据。

本案的事实是,双方签署合同时,被申请人从未承诺,双方订立的租赁合同中也未规定,申请人在签订合同前亦未曾提出需要将承租场所用于工商注册登记并以营利性目的进行使用。

另,依据租赁合同第五条第4 款第4.2项约定,如乙方(申请人)违反合同任何条款,甲方(被申请人)可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿乙方违约行为造成的甲方直接经济损失。但自200771日起,申请人未向被申请人支付过任何租金,已构成违约。

故此,被申请人认为,在既无合同约定也无法律规定的情形下申请人单方提出解除合同,要求被申请人归还其保证金缺乏合同及法律依据,其请求不应得到支持。

二、依照诉争合同约定,除被申请人同意的情况下,当诉争合同租期届满或诉争合同提前终止时,应当由申请人负责将租赁场所恢复原状,被申请人没有赔偿其装修金及其他损失的责任。

基于上述第一条所述本案基本事实,既然诉争租赁房屋符合合同约定的用途,申请人理应就单方解除合同的行为承担恢复原状的责任,被申请人没有赔偿其装修金及其他损失的责任。

三、申请人主张由被申请人承担的巨额的律师法没有合同约定及法律依据。

本案诉争的原因是,申请人无理提出解除双方订立的租赁合同引起的,申请人理应就其无理缠诉的行为承担自身的诉讼费的费用的支出。另,申请人所列诉讼费数额奇高,竟然达到全部诉请金额总和的三分之一,对此,申请人理应自行负担该项支出。

综上,申请人意图拖欠向被申请人支付租金才是其提前仲裁的真正目的,也是造成房屋租赁合同无法履行的根本原因,申请人理应对自己的违约行为承担法律责任,故请仲裁庭依法驳回申请人的请求,维护被申请人的合法民事权益。被申请人认为申请人的行为已经构成严重违约,给被申请人造成了巨大的经济损失。申请人非但不从解决自身问题的角度出发,化解双方分歧。进而,先恶意向被申请人提出告诉,意图推卸责任。故此,为维护被申请人的合法权益,被申请人特此提出如下反请求:

1.              裁决解除申请人与被申请人于20061215日订立的《××广场租赁合同》;

2.              裁决申请人支付合同解除前的房屋租金,由200771日起暂计算至2008620日止,共计608300元人民币;(52140/*11个月+1738/*20=608300元)

3.              裁决申请人按合同约定支付延迟支付房屋租金的违约金至实际支付之日止,暂计算至2008620日共计462168.96元人民币;

4.              裁决申请人向被申请人支付未履行完毕租期的应交租金损失(自裁决合同解除、终止之日起至2009131日止,以月计算为52140/月,以日计算为1738/天);

5.              裁决申请人将诉争房屋于仲裁裁决下达之日起10日内恢复原状,并承担因此发生的全部费用。

6.              裁决申请人向被申请人支付因其违约导致被申请人须委托律师代为申请、参加仲裁所支出的律师代理费3.5万元整。

庭后,申请人、被申请人均围绕本案争议的主要问题提交了书面代理意见。申请人代理意见的主要内容为:

    1、被申请人违反《租赁合同》的保证义务

被申请人在《租赁合同》下承担的保证义务是严格责任,而被申请人未能取得从事房产出租的资格是不争的事实,因此,被申请人的行为构成对《租赁合同》第七条的严重违反。

2、申请人违约导致合同目的落空

申请人为了设立北京分公司,向被申请人承租××广场C313108室,这在签约之前就为被申请人所知晓的事实。《租赁合同》第二条约定:承租场地的用途是作为办公室使用而不作其他任何用途。本案中,由于被申请人无权出租房产,导致申请人签署《租赁合同》的目的完全落空。首先,租赁合同的基本目的是让申请人能够承租合法、权利完整的标的物。其次,申请人拟将该租赁场所作为北京分公司的办公场所,但因该场所无法注册成为办公地址,申请人设立北京分公司遇到阻碍,这也是为被申请人所认可的事实。根据合同法第94条和96条,申请人有权解除合同,并且合同应自被申请人收到解约通知之日起解除。

3、《租赁合同》已经解除

在获知由于被申请人无权出租房产而导致北京分公司无法注册以后,申请人多次与被申请人进行交涉,要求搬离租赁场所并解除合同,但被申请人总是口头敷衍,并拒绝申请人搬离的要求。在多次交涉无果后,申请人在20083月底计划主动搬出,但被申请人指示物业管理公司进行阻拦,导致申请人不得不继续滞留。200847日,申请人委托××律师事务所向被申请人发出律师函,正式提出解除合同,并要求立即搬离出来。200848日,被申请人的代理人××公司来电称,同意解除合同,但要求申请人签署正式书面协议后方可搬离。随后,200849日,××公司书面来函,要求申请人缴纳200781日以后的房租,并且双方须签署互不承担违约责任的书面协议。但申请人拒绝,并强调合同自通知之日已经解除。由于被申请人的阻拦,导致申请人一直滞留租赁场所。几经磋商,直到2008620日,申请人才取得被申请人的同意,从租赁场所搬出并归还钥匙。在因被申请人的过错而导致申请人滞留的期间,被申请人依然索要全部的租金,不仅违背合同约定,而且有悖公平原则。

4、被申请人无权请求租金

被申请人的反请求建立在“租赁合同继续有效,申请人违约”的前提上,由于被申请人的反请求基础不存在,其请求均不应成立。

被申请人在庭后提交的代理意见中称:

1、诉争房屋租赁合同约定的承租房屋用途是作为“办公使用”,而“办公使用”的含义中是否包含诉争房屋必须可以用于办理工商注册登记,领取工商营业执照?

依照《××广场租赁合同》(以下简称“房屋租赁合同”)的约定,诉争房屋的“用途是作为办公使用而不作任何其他用途”(见合同第2条)。而“办公使用”这一词语的含义无论在我国法律、法规的规定之中,或经典文献、辞典之中。无论是其内涵还是外延,均未包括本案申请人所辩称的“办公使用,包括了工商注册登记。领取工商营业执照“。而且,根据我国民事行为意思自治原则,以及合同法的相关规定,在诉争房屋租赁合同并未约定被申请人需保证其出租给申请人的房屋具备办理工商注册登记的义务的情形下,被申请人亦无需向申请人履行该等合同保证义务。

2、在订立房屋租赁合同前后,双方对诉争房屋无法办理工商注册登记的情况均是明知的,并且被申请人也从未向申请人隐瞒过自身为境外机构购置诉争房屋的情况。那么在上述情形下,申请人应否自行承担诉争房屋无法办理工商注册登记的损失?而被申请人在订立租赁合同前后均履行了必要的告知义务,其在订立诉争合同及履行合同过程中是否存在过错?是否需要承担诉争房屋无法办理工商注册登记的法律责任?

被申请人于20067月向北京××房地产开发有限公司购置了诉争房屋,同年7月建设部及其他六部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房【2006171号),又2007129日北京市建委联合其他五部门下发《关于境外机构和境内个人购买商品房的通知》,上述两通知下发后,北京市工商局即行通知其下设各区县工商登记部门,不再为境外机构、个人所购置的非自用房屋进行工商注册登记。

而在本案中,申请人与被申请人订立房屋租赁合同前后,均明知我国颁行了上述两通知,而且在此种情形下被申请人已经履行了向申请人出示合法购置诉争房屋的买卖合同、出具了被申请人在境外进行工商注册登记的营业执照,履行了告知申请人诉争房屋无法进行工商注册登记的事实情况。由此看来,被申请人在对订立房屋租赁合同已经履行了必要的告知义务,且公示的上述两部门规章对申请人与被申请人均产生同样的知晓程度与效力的情形下,被申请人对诉争合同、履行诉争合同并不存在任何过错;而在上诉情形下申请人仍坚持与被申请人订立了房屋租赁合同,且明确在诉争合同中约定了租赁房屋的用途是“办公使用而不作任何其他用途”,上述客观事实情况正说明申请人在上述情形下应当自行承担因诉争房屋无法办理工商注册登记的损失?

3、申请人自与被申请人签订房屋租赁合同起,已经使用诉争房屋长达16个月之久,距房屋租赁合同到期终止已经不足6个月,而且其称在接到所谓“上海××企业顾问有限公司”关于诉争房屋无法进行工商注册登记的通知后,其仍正常办公使用诉争房屋长达11个月之久,而在此期间其从未向被申请人主张过解除双方所订房屋租赁合同,究其提起本次仲裁的目的究竟是什么呢?

申请人与被申请人订立房屋租赁合同的租期为200721日至2009131日,合计两年,而即便如庭审中申请人所辩称诉争房屋用途“办公使用”,包括了“工商注册登记,领取工商营业执照”。那么,在其所谓于2007720日接到“上海××企业顾问有限公司”关于诉争房屋无法进行工商注册登记的通知后,为何截至200847日其向被申请人发出解除合同的律师函之日止,在长达11个月的时间中却从未向被申请人主张过解除双方所订租赁合同,反而在诉争房屋内一直正常办公使用至2008520日,才自行搬离诉争房屋,并自2008620日才将诉争房屋实际交还给被申请人。

进一步我们再看,申请人本应在收房后即可办理工商登记手续,而按照我国及北京市办理工商登记的规定,在向工商登记管理部门递交申请手续后14天之内即可获知诉争商铺能否办理工商登记。然而,为何申请人却自2007131日承租诉争房屋之日起,至其所谓于2007720日接到“上海××企业顾问有限公司”关于诉争房屋无法进行工商注册登记的通知止,近5个月的时间中,申请人却迟迟未办理工商注册登记,这一客观事实实际上正说明,诉争房屋是符合房屋租赁合同约定的办公使用用途的,并不存在申请人所谓的“瑕疵”。申请人在诉争房屋内进行办公使用并不包括工商登记注册,而申请人提起本次仲裁的目的就是—拒付应当向被申请人交纳的全部房屋租金。

总上,以上三项客观事实,我们得到的答案是,当诉争合同没有约定、我国法律也没有规定“办公室用”的出租房必须包括办理工商登记时,在申请人明知诉争房屋无法办理工商注册登记的情况下,仍然与被申请人签订诉争合同,而申请人有单方提出解除合同的情况下,申请人本就应当就其单方解除租赁合同的违约行为向被申请人承担全部违约责任,并自行负担因其单方违约所造成的自身损失。

4、即便如申请人庭审辩称“办公使用,包括了工商注册登记,领取工商营业执照”,其无法继续租赁诉争房屋,申请人也应当向被申请人承担占用诉争房屋期间的“租金”,并且承担因此给被申请人造成的其他损失。否则,申请人自签订诉争合同之日起至合同解除之日止实际占用被申请人房屋的行为,将构成不当得利。

庭审中申请人与被申请人均认为双方订立的诉争合同有效。那么,根据我国《合同法》第97条合同解除的法律后果的规定及国内法学理论的论述,合同解除的效力自当向合同解除之后延伸,而在合同解除之前,合同是具有效力的,在效力存在的情况下,申请人作为承租人自当依照双方订立的诉争合同的约定履行支付租金的义务,否则诉争合同解除后申请人仍然拒不支付租金,那么拒付的行为必将构成不当得利。

综上所述,为了维护正常的社会经济秩序,切实执行我国民事法律的规定,保护履约守信方的利益,请支持被申请人的诉求。

 

二 仲裁庭意见

 

(一)本案争议合同的效力

申请人与被申请人协商一致,自愿签订本案争议合同即××广场租赁合同,合同上有申请人和被申请人授权代理人加盖的公司印章,合同中未有违反国家法律法规禁止性规定的内容,申请人与被申请人在本案亦均认可合同的效力,故仲裁庭认为,本案争议合同合法有效,对申请人和被申请人具有约束力。

(二)关于合同的履行情况

根据现有证据,并经庭审调查,仲裁庭查明本案租赁合同的履行情况如下:

20061215,申请人与被申请人签订争议合同。此后,申请人对租赁房屋进行了装修。

2007228,申请人向被申请人支付了房屋押金即保证金156420元。申请人与被申请人均确认,除前述押金外,申请人还向被申请人支付了三个月房租156420元。

200847,申请人委托律师致函被申请人通知解除本案争议合同。

200849,被申请人收到申请人的解除合同通知,并致函申请人要求支付房租并签订解除合同的协议。

2008620,申请人腾空并搬离租赁场地,将租赁房屋的钥匙交还给被申请人。被申请人出具收条表明已收到钥匙并证明房屋已搬空。

(三)关于本案争议的焦点问题及分析意见

依据申请人、被申请人的陈述及在本案中的主张,双方均认可的一个事实前提是,所争议的租赁房屋不能用于进行工商登记注册,并且被申请人在签订本案合同之前已知晓该情况。双方在本案中的争议即源于此。申请人主张由于租赁房屋不能用于工商登记,导致其以租赁房屋为注册地开设北京分公司的目的无法实现,因此才解除租赁合同,并要求被申请人退还其已支付的款项。被申请人则主张合同约定房屋用于办公,并未约定要用于工商登记注册,被申请人提供的房屋可用于办公,且申请人已实际使用了房屋,就应当支付房租。由此,双方在本案中争议的主要问题如下:

1、关于工商登记及相关责任问题

争议合同第二条约定,承租场地的用途是作为办公使用而不作任何其它用途。合同条款中并未明确说明办公使用是否包括用于工商登记,因此仲裁庭首先须对房屋用于工商登记及相关责任问题给予分析认定。

仲裁庭注意到:(1)房屋所在的楼宇为办公使用的写字楼,办公使用的楼宇与禁止商用的住宅楼存在重要差别就是办公楼当然具备用于工商登记的功能。(2)申请人为在上海登记注册的中国法人,其到北京进行经营活动依法应当办理工商登记手续。因此申请人用其租赁办公所用的房屋进行工商登记在通常的办公使用范围之内,也应属于被申请人能够合理预见的范畴。(3)本案合同并未排除租赁房屋用于工商登记的功能。据此,仲裁庭认为,申请人用所租房屋进行工商登记符合合同约定的使用范围,被申请人出租的房屋应当具备这一功能。被申请人称该房屋可以用于办公比如可作为仓库等使用已满足合同要求的主张,是不全面的,仲裁庭不予支持。

经审理查明,申请人承租房屋后在办理工商登记过程中被工商登记机关拒绝,原因是根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006171号,以下简称171号文)和北京市建委联合其他五部门下发《关于境外机构和境内个人购买商品房的通知》(以下简称北京通知),境外机构、个人购买的房屋只能自用,北京市工商部门不再为境外机构、个人所购置的非自用房屋进行工商注册登记。本案被申请人即属于前述意见和通知中的境外机构。申请人主张,在合同第七条1.1款中被申请人承诺其有权出租房屋,但根据171号文,被申请人实际无权出租。仲裁庭认为,171号文及北京通知并非法律或行政法规,在法律、法规层面,被申请人作为房屋的所有权人仍具备占有、处分、使用包括出租其房屋的权利。然而,171号文和北京通知作为一个事实,客观导致了被申请人的房屋不能用于工商登记的后果,即该房屋在使用功能上存在重大限制。庭审中,被申请人承认其在签订合同之前已知晓其房屋存在不能用于工商登记的限制。仲裁庭认为,被申请人作为房屋所有人、出租人,对其出租标的物在功能上的特别限制负有告知义务,尤其是这种房屋使用功能上的限制不是楼宇的共性问题所致,而是由于被申请人自身主体的特殊性所造成。出租人即被申请人在这种情况下更应明示告知承租人即申请人。

当然,仲裁庭也注意到申请人作为出租人亦应负有谨慎的注意义务,以事先了解将承租的房屋的功能状况。但是,仲裁庭认为,在本案的情形之下,相比申请人的注意义务,被申请人所负有的告知义务更为主要。换言之,并不能因为申请人负有合理注意义务就免除被申请人应承担的告知义务。本案的现实情况是,无证据表明被申请人曾将房屋使用功能上的限制告知过申请人,合同中约定的房屋用途也笼统表述为办公使用而未明示排除用于工商登记,合同约定的租金等条款也不能推定出双方在签订合同时被申请人已告知了房屋使用功能的状况且申请人接受这种状况。

综合上述分析,鉴于争议的租赁房屋不能用于工商登记的客观事实以及被申请人在履行告知义务上的瑕疵,仲裁庭认为被申请人应对本案争议承担主要责任。

2、关于合同的解除问题

申请人在租用房屋并办理工商登记过程中,发现其租用房屋不能用于工商登记,遂不得不另寻其它办公场地,200847日,申请人致函被申请人要求解除租赁合同。由于前已认定被申请人出租的房屋不能用于工商登记属于违约行为,因此,申请人要求解除合同符合《合同法》第九十四条第(四)款规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。仲裁庭注意到,被申请人对收到申请人200847日的函件没有异议,并且被申请人还于200849日致函申请人称:“今收到××律师事务所关于××有限公司与××(中国)贸易有限公司之间订立的××广场C313108室的租赁合同的律师函…”。根据《合同法》第九十六条规定的:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”,本案现有证据表明,被申请人于200849日确认收到申请人解除合同的通知,据此,仲裁庭认定本案租赁合同已于200849日解除。

3、关于申请人是否应当支付房租?

申请人在本案中主张被申请人应退还其已支付的全部租金,被申请人则要求申请人应按合同约定的数额向其支付全部租金。仲裁庭认为申请人与被申请人的主张均不能成立。一方面,虽然被申请人的房屋不能用于工商登记,但是仍可以满足其它日常办公所用,申请人自租赁房屋装修完毕后一直实际使用租赁房屋,至20077月才发现该房屋不能用于工商登记,后又继续使用至200847日才要求解除合同,客观上申请人已占有使用该房屋一年多,如不向被申请人支付任何租金将有失公允。另一方面,由于该房屋不能用于工商登记,对申请人而言,该房屋的使用价值必然有较大减损,并且因此导致申请人不得不提前解除合同,又会给申请人造成其他额外损失,因此,要求申请人按合同约定的金额向被申请人支付租金,同样是不公平的。经综合考虑本案情况,仲裁庭认为,申请人按合同约定的租金的60%向被申请人支付租金是合理的。

4、关于申请人应支付房租的期间

如前所述,仲裁庭认为申请人应向被申请人支付一定租金,则申请人应当支付租金的期间是必须确定的问题。仲裁庭注意到申请人与被申请人在支付租金的起始月上存在分歧。申请人主张双方曾约定20074月仍为免租期,申请人应自20075月起支付租金。被申请人则认为申请人应当自20074月起支付租金。现有材料表明,申请人、被申请人均确认申请人已支付了前三个月的租金,因此,从这三个月支付租金的月份应可以确定申请人应当支付租金的起始月。仲裁庭注意到,被申请人于200842日致申请人催款通知称:“贵公司租金已缴至2007731日”,200849日被申请人致申请人函中称:“自200781日贵司一直未缴房租”,从被申请人的该两份函件可以看出,被申请人认为申请人已支付的三个月房租为20075月至7月的房租,亦可推论申请人应当支付房租的起始月为20075月。仲裁庭还注意到被申请人开给申请人的房租发票也表明申请人支付的房租为20075月至7月的租金。综上,仲裁庭认为,申请人应自20075月起向被申请人支付房租。至于支付房租的截止日期,仲裁庭认为,由于200849日本案租赁合同已被有效解除,因此,申请人支付房租的截止日期应为合同解除之日即200849日。至于合同解除后到申请人于2008620日搬离,这一期间为双方协商合同解除后的善后处理阶段,鉴于前已认定被申请人对于本案争议和合同解除负有主要责任,因此,申请人无须支付该期限内的房租。

5、关于申请人的装修损失及恢复原状

申请人主张被申请人应补偿其全部装修损失,被申请人则要求申请人将房屋恢复原状。仲裁庭考虑到:(1)本案合同约定的租赁期限为2年,截止到申请人搬离租赁房屋,已使用一年零4个月;(2)经综合考虑,仲裁庭已将申请人应交的房租进行了较大幅度地折价处理;(3)申请人亦负有一定的责任去了解租赁房屋的状况,对房屋是否能符合自己的要求做出事先判断,申请人对本案的争议亦负有一定责任。因此,仲裁庭对申请人要求被申请人赔偿其装修费损失的请求不予支持。同时,仲裁庭亦注意到,申请人搬离时,被申请人配合出具了证明,未有证据显示被申请人提出过将房屋恢复原状的要求,又鉴于房屋的装修实质上提升了房屋的使用价值,并且在被申请人对合同提前解除负有主要责任的情况下,仲裁庭对被申请人要求恢复原状的请求不予支持。

(四)关于申请人的仲裁请求

申请人在本案中的主要仲裁请求为确认合同已解除,退还其已付的保证金和租金,赔偿其装修损失和律师费损失。根据上述分析,仲裁庭对申请人的仲裁请求发表意见如下:

1、关于确认合同解除的请求,如前所述,仲裁庭已确认合同已于200849日解除,因此,仲裁庭支持申请人的该项请求,确认合同已解除。

2、关于要求退还全部保证金和租金的请求,根据前述分析,申请人还当按合同约定金额的60%向被申请人支付20075月起至200849日止(共计11个月零9天)的租金,据此计算,申请人应向被申请人支付的租金为:52140×60%×1152140×60/30×9353509.20元。经查,申请人已向被申请人支付的保证金和租金共计人民币312840元,二者相冲抵后,申请人还应向被申请人支付的款项为353509.20-312840元=40669.20元。因此,对申请人请求返还保证金和租金的请求仲裁庭不予支持。

3、关于申请人要求被申请人赔偿其装修损失人民币元的请求,如上所述,仲裁庭不予支持。

4、关于申请人要求被申请人补偿其律师费支出人民币30万元的请求,仲裁庭认为,由于被申请人对本案争议的负有主要责任,被申请人理应对申请人的律师费予以适当补偿,但考虑到申请人的仲裁请求在本案并未得到全部支持,且申请人的证据也未证明其因本案支出30万元律师费的合理性,仲裁庭认为被申请人补偿申请人1万元律师费是合理的。

(五)关于被申请人的反请求

被申请人在本案中提出了六项反请求,主要是要求裁决解除租赁合同,要求申请人支付200771日起至2009131日的租金及逾期支付租金的违约金,要求申请人将房屋恢复原状并承担被申请人的律师费损失。根据前述分析意见,仲裁庭认为:

1、对于裁决解除租赁合同的请求,由于仲裁庭已确认租赁合同于200849日已解除,因此,仲裁庭已无必要再就被申请人的该反请求予以裁判;

2、关于申请人应支付房租及违约金的请求,根据上述意见(三)的分析,申请人应自20075月起按合同约定金额的60%向被申请人支付租金,支付至200849日合同解除之日止。因此,仲裁庭对于被申请人要求申请人按合同约定金额支付租金并支付至2009131日的请求,不能全部支持。仲裁庭前已认定申请人应支付的租金为人民币353509.20元,仲裁庭认为除将申请人已支付的租金和保证金冲抵上述应付租金外,申请人还应向被申请人支付40669.20元的租金。至于被申请人要求申请人支付逾期支付租金违约金的请求,仲裁庭认为,由于被申请人对于租赁房屋不能用于工商登记并由此产生的纠纷负有主要责任,仲裁庭对于被申请人要求申请人支付逾期支付租金违约金的请求不予支持。

3、关于房屋恢复原状问题,根据上述意见(三)的分析,仲裁庭对被申请人的该项请求不予支持。

4、关于被申请人的律师费请求,鉴于被申请人为违约方,对本案争议负有主要责任,因此其律师费由其自行承担。

(六)关于本案本请求仲裁费及反请求仲裁费

根据上述分析,考虑双方立场得到仲裁庭认同及双方仲裁请求、反请求得到支持的情况,仲裁庭认为,本案本请求仲裁费用由申请人承担40%,由被申请人承担60%;反请求仲裁费由申请人承担40%,由被申请人承担60%。

 

三 裁  

 

仲裁庭裁决如下:

(一)确认申请人与被申请人于20061215日订立的《××广场租赁合同》已于200849日解除;

(二)申请人应向被申请人支付的租金为人民币353509.20元,该款与申请人已支付的租金和保证金人民币312840元冲抵后,申请人还应向被申请人支付人民币40669.20元;

(三)被申请人补偿申请人因本案而发生的律师费人民币10000元;

(四)驳回申请人的其他仲裁请求和被申请人的其他反请求;

(五)本案仲裁费为人民币××元,由申请人承担40%,由被申请人承担60%,全部仲裁费已由申请人预缴的等额仲裁费冲抵。被申请人还应向申请人支付人民币元,以补偿申请人代其垫付的仲裁费。

本案反请求仲裁费为人民币××元,由申请人承担40%,由被申请人承担60%,全部反请求仲裁费已由被申请人预缴的等额反请求仲裁费冲抵。申请人应向被申请人支付人民币××元,以补偿被申请人代其垫付的仲裁费。

上述(二)(三)(五)项冲抵后,被申请人实际应支付给申请人的款项为人民币元,被申请人应于本裁决作出之日起10日内支付完毕。

本裁决为终局裁决,自作出之日起生效

(裁决完)

 

评述:

2006711,我国六部委共同下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房【2006171号,以下简称“171号文”),该意见规定“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业;经有关部门批准并办理有关登记后,方可按照核准的经营范围从事相关业务。”2007129日,北京市建委联合其他五部门下发了《关于境外机构和境内个人购买商品房的通知》,对此问题进一步作出了详细规定,“境外机构和境外个人购买自用、自住商品房的,在办理预售登记和权属登记时,须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺;购买后不得随意出租、转让…”。在这两个文件颁布后,北京市工商局便不再为境外机构和个人出租的房屋办理工商登记。

在本案中,被申请人作为房屋所有权人,是一家境外机构。按照上述规定,其并不能将房屋出租,也无法办理工商登记。而其在签署本租赁合同时,171号文已经颁布,被申请人已经知道其房屋无法办理工商登记(被申请人当庭承认),但未告知申请人。

仲裁庭合理考虑了双方的履约情况,认为申请人对该租赁物在功能上的特别限制负有告知义务。然而申请人未尽到该告知义务,最终导致合同目的无法实现。申请人有权按照《合同法》第九十四条第(四)款的规定,解除合同。同时,申请人也存在一定过错,并且申请人已经实际使用了该房屋达一年多,仲裁庭也认为,申请人应当适当支付租金。仲裁庭的这一裁决,较为合理。

(作者:中国仲裁网 )
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