来源：时代周报

“新恒基人为设置障碍，堵塞卸货通道，给沃尔玛造成严重损失。”

5月21日，沃尔玛向时代周报投诉新恒基采取不正当方式，以求修改租赁协议。

在此事多次协商未果后，沃尔玛提请仲裁。沃尔玛进入中国16年，主动提请的仲裁寥寥可数。之前，沃尔玛与业主湖北宜昌新恒基投资开发有限公司（简称新恒基）之间的协议纠纷有近三年之久。新恒基多次指责沃尔玛利用“霸王条款”压低租用面积和单位租金，使其蒙受巨大的经济损失。

时代周报已于上月对双方的纠纷进行相关报道。此文刊发后引起重大反响。近一月之后，记者再次前往宜昌，多方调查采访，才发现当时新恒基对实情另有隐瞒：

2008年底，沃尔玛与新恒基达成意向，承租前者位于宜昌市CBD中心商务区的部分房屋，并约定了租金价格和租用面积等多项内容。

　　在随后的正式谈判中，沃尔玛将价格从之前约定的每月28元/降至每月16.67元/。对于租用面积如何计算，双方也存在较大分歧。但在各方利益博弈之下，并经过四个月的艰苦谈判，双方还是在2009年7月正式签订了《房屋租赁协议》。

这本是双方深思熟虑后才签订的普通商业协议，却遭到了新恒基方面的一再“反戈”。在达成协议后一年，新恒基开始对协议表达不满，并与沃尔玛展开协商，直至今日。记者了解到，在此期间，新恒基多次堵塞沃尔玛卸货通道，为商场经营设置了障碍。

“商业谈判中，双方都各有所图，也都秉持利益最大原则，必然是锱铢必较。沃尔玛控制租金水平，以此压缩运营成本，并无任何不妥。而一旦签订协议，就是既成事实，不存在"霸王条款"。民营企业如此操作，不利于建立和维护自己的商业信誉。”中南财经政法大学经济法学教授乔新生如此评述道。

截至记者发稿前，双方仍然在就此协议进行商谈。

协议纠纷引发堵路沃尔玛已提请仲裁

新恒基和沃尔玛之间的纠纷已近三年。新恒基指沃尔玛以大欺小，签订不对等租赁协议，除此之外，还在协议中压低租金价格，并大肆压缩租用面积，将这些无偿使用的“公摊面积”公然向其他商户转租，以求获利。

“协议签订后，我向店长反映过这个情况。店长并没有这一块的职权，所以他也要向总部传达。”新恒基董事长江斌如是说。

双方为此协商良久，不仅没得到解决，反而生出其他矛盾。终于在去年12月，新恒基粗暴地将沃尔玛的卸货通道堵塞。“业主对该商场经营设置障碍，影响了商品的正常供应和商场的日常业务经营。”沃尔玛(中国)投资有限公司公共关系经理郑重向记者说道。

记者亲身来到沃尔玛的卸货区域，新恒基在通道中设置治安岗亭，使原本狭窄的通道变得更加拥挤，加之新恒基刻意不加以管理，导致了卸货通道时常被堵。此种做法，令沃尔玛苦不堪言。双方也经过了多次协商。

“新恒基让私家车停在我们卸货平台，挡住我们的通道，导致我们的货车无法驶入卸货平台，不得不在远处卸货。这种状况维持了好几个星期的时间，给我们造成严重的经济损失。”沃尔玛物业管理组西区的相关负责人向记者回忆道。

在接受记者采访时，新恒基商业管理中心副总经理池明也向时代周报坦承，因双方的协议纠纷一直未得到解决，在去年12月设置的治安岗亭是有意为之，对往来进出的车辆也不再进行协调和管理。

沃尔玛对新恒基的恶意做法十分不满，4月底，沃尔玛就卸货平台被堵一事，已经向北京仲裁委员会提请仲裁，要求新恒基在今后务必保持卸货区域的交通畅通，并赔偿经济损失10万元。沃尔玛方面并未向记者透露更多的细节，只是表示“希望能通过法律流程一步步实施，维护自己的权利”。

“我们也有自身的难处。在与其他业主发生冲突时，沃尔玛总是被外界认为是强势方。这也让我们有苦说不出。”一位不愿透露姓名的沃尔玛中国区总部工作人员略显不满地说，“沃尔玛坚持诚信公平，按照合约协议精神履行自己的责任。对于这种纠纷，我们有时候也感到无奈。关于相关业主欲提高合同租金，我们已与其进行多次沟通，希望其能尊重合同的法律效力，并通过合法的方式进行友好协商。”

“霸王条款”背后的隐情

租金价格和租用面积是双方一直以来争议的两大焦点。新恒基也正是因此，指责沃尔玛利用“霸王条款”侵蚀自身权益。

2009年7月，新恒基与沃尔玛签订了正式的《房屋租赁协议》。“第一租约年每月16.67元/，并且租用面积是按照使用面积进行计算，而不是建筑面积。两者之间相差了2000多。”5月17日，接受时代周报记者采访的新恒基副董事长刘承鑫正是当时的签约人。在他看来，无论是租金还是面积上，新恒基都吃亏不少。

记者获得的《协议》内容显示：沃尔玛的租用面积为13159。这一数字是由双方根据施工图纸测算出来的房屋的使用面积，不包括应由该等租用面积所分摊的共有面积。

记者对比得知，租用面积虽为13159，若加上所分摊的共用面积则上升至15484。“沃尔玛将两者相差的2000多平方米，再转租给其他的商铺，光租金就起码在300万元以上。”新恒基方面大概算了一笔账，觉得沃尔玛如此做法十分不妥。

记者查阅《协议》发现在正文的第二页，双方就已对共有面积有了明文规定：沃尔玛有权依法使用法律规定租用面积所分摊的共有面积。“这一条款明确了沃尔玛确实对这一面积享有了转租的权利。新恒基没办法说三道四。”当地一名资深律师分析说。

另外，在新恒基方面看来，第一租赁年每月16.67元/的租金价格以及保持每两年4%的递增幅度，也显得着实过低。

“这与2008年沃尔玛发给我们的《意向书》大有不同。”刘承鑫仔细对比了《意向书》和《协议》中的各项条款，认为沃尔玛存在“霸王条款”。

值得指出的是，在时代周报上月采访过程中，新恒基方面对《意向书》等诸多情况进行了隐瞒。在记者的追问和核实下，真相逐渐得以完全展现。

2008年底，经过一段时间的接触后，新恒基与沃尔玛达成意向。记者对比新恒基所提供的《意向书》和《协议》，发现前者中所约定的租用面积与后者中的租用面积相差并不大。《意向书》中双方约定：房屋内沃尔玛的租用面积约为13438。这与最后《协议》中确定的13159，仅仅相差不到300。对此，刘承鑫向记者解释说：“当时，我们还未办理房屋产权，实际上的建筑面积我们也并不知道啊。”

据刘介绍，《意向书》是由沃尔玛总部单方面发过来的，新恒基对这份《意向书》的相关条款也表示认可。他也明确告知记者，双方并未有签署。

然而进一步对比《意向书》和《协议》，记者发现了更多隐情。

《意向书》尽管约定租金价格为每月28元/，但也非常明确地规定“房屋的租赁费用已包括租金、物业服务费、空调系统及其他设施使用费”。

最后签订的协议中，沃尔玛负责商场内的空调系统、装修等设施的安装和购买。为此，沃尔玛将要付出约5000万元的代价。也就是说，沃尔玛虽然提出了将租金由每月28元/下调至每月16.67元/，但新恒基虽然损失了一部分租金收入，同时也无需负担将近5000万元的空调系统等方面的开销。但是，刘承鑫认为沃尔玛所说的5000万元的价格明显虚高，“我估计也就一两千万左右。”

沃尔玛将租金下调还有其他原因：宜昌离其位于武汉的物流中心直径距离超过300公里，加大了运输成本；另外，沃尔玛尚是首次进驻宜昌等类似的三线城市，存在较大运营风险。但这些在刘承鑫看来都根本不成立。

记者了解到，最近的一次双方协商中，沃尔玛已提出将租金价格提至每月26元/，递增幅度由每两年4%升至6%。

新恒基反诬沃尔玛“城下之盟”

新恒基董事长江斌解释称当时与沃尔玛签约，实为无奈之举，是“城下之盟”。

2005年4月，江斌以3.36亿元拿下西陵区这块面积180亩的黄金地。次月，新恒基成立，主营房地产开发、房屋租赁等，并规划建立宜昌CBD中心商务区。

2006年开始，新恒基欲引入一家大型的商场，并着手与多家商超接触。沃尔玛起初的兴趣并不大，家乐福与新恒基越走越近。

然而，2008年宜昌市政府组团前往深圳招商，沃尔玛再次出现，家乐福反而出局。对于宜昌市政府在其中的作用，江斌三缄其口，似有隐情不愿多讲。

很快，新恒基与沃尔玛形成《意向书》。2009年的3月，新恒基高调召开推介会，宣布了沃尔玛即将入驻。“当时，我们在广告中、宣传册中都公布了沃尔玛的消息。”江斌说：“市、区领导都参加了，影响很大。”新恒基与400多家商户签约，形势大好。

推介会后，双方进行谈判时，沃尔玛方面提出了降低租金的要求。在此情形下，江斌觉得一旦谈判破裂，新恒基则无法向外交代，项目也将面临夭折的风险。加之，他也考虑到引进沃尔玛量级的企业，将极大地带动其地产和物业的升值，最终仍然签约。

“《意向书》是当事人双方在正式达成协议之前，表达初步设想的意向性文书，只是一个初步约定。一切都应以最终协议为准。”中南财经政法大学经济法学教授乔新生说。

《意向书》的第一页也显示：现双方……在此基础上就有关房屋租赁事宜作进一步协商和谈判以期达成正式的房屋租赁协议。

2009年7月，双方正式签约。当年9月28日，CBD中心商务区开业；12月，沃尔玛开店。作为宜昌首个单店面积过万平方米的商场，沃尔玛迅速带动了周边人气。附近写字楼和商品住宅价格也大幅增值。

项目已逐步平稳运行后，江斌便迫不及待地提出了修改协议条款，要求“涨价”。

“在未签订正式协议之前，过早地高调宣布消息不明智。而在正式签订协议后出尔反尔，将会极大损害企业的自身信誉。”乔新生批评国内民营企业的契约精神有待加强。

新恒基的出尔反尔，也引起了当地相关部门的重视。宜昌市委、市政府及招商局相关官员对沃尔玛在宜昌的遭遇表示担忧。一位不愿透露姓名的官员向时代周报记者表示：“新恒基的这种刁蛮做法，将影响宜昌的对外投资环境和招商形象。”但慑于新恒基和江斌本人的深厚背景，有关部门和官员也深感无奈。

据传，江斌的舅舅正是湖北省原省委书记。该位书记曾任宜昌市委书记，在宜昌主政长达12年之久。

江斌在武汉房地产界摸爬滚打多年，自2005年进入宜昌欲打造CBD中心商务区始，随之带来的却是接二连三的暴力强拆事件。新恒基成立只7年，但在当地已声名狼藉，社会声誉扫地。

据当地知情人士介绍，在接盘位于宜昌市轮胎厂和钢球厂地块的旧城区改造项目时，该公司就曾雇请社会闲散人员暴力拆迁“钉子户”，打伤打残多人。在多方压力之下，强拆一直未见曝光。直至2010年9月，新恒基强行将某家的房屋拆除，引发了当事人的过激反应—一名妇女穿得只剩下文胸，公然站在楼顶以抗强拆。此事经媒体报道后，引起高度重视。

2011年5月26日，原拖拉机厂福利房的居民，打起横幅指责新恒基“动用黑恶势力进行暴力拆迁”。而就是这样一家公司，它旗下的宜昌CBD中心商务区项目却是武汉市对口支援三峡库区建设的最大项目，甚至写进了宜昌市党代会和政府工作报告的重点工程。
 
 转自广仲